חברה משכנת
אביעד, איטח ושות' משרד עורכי דין ונוטריון
אודות מחלקת חברה משכנת
רישום פרויקטים ובתים משותפים
לצד ניהול הפעילות השוטפת של החברה המשכנת, המשרד מלווה יזמים, קבלנים וחברות בנייה בהשלמת הרישום הקנייני של פרויקטים.
הליווי כולל טיפול בהליכי פרצלציה ואיחוד וחלוקה, הכנת התשתית המשפטית לרישום, רישום ותיקון צווי בתים משותפים, רישום הצמדות וזיקות הנאה ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.
המחלקה מרכזת את העבודה המשפטית מול המודדים, האדריכלים, רשויות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ולשכת רישום המקרקעין, תוך בדיקת התאמת מסמכי הרישום להסכמי המכר, לתוכניות המאושרות ולמצב הבנוי בפועל.
המטרה היא לקדם את הפרויקט מן השלב שבו הזכויות מנוהלות במרשם החברה המשכנת ועד לרישומן הסופי בפנקסי המקרקעין, באופן המאפשר לבעלי הזכויות לקבל רישום קנייני מלא ומסודר.
טיפול בפרויקטים ותיקים וברישומים מורכבים
בפרויקטים ותיקים עשויים להתעורר קשיים הנובעים משרשרת עסקאות ממושכת, מסמכים חסרים, שינויים בתכנון, פערים בין המצב הבנוי למצב הרישומי, חברות יזמיות שאינן פעילות או זכויות שלא הועברו במשך שנים.
למשרד ניסיון בבחינת התשתית ההיסטורית של פרויקטים מסוג זה, בשחזור רצף הזכויות ובהתאמתו למצב המשפטי והקנייני הקיים. הטיפול כולל איתור החסמים, גיבוש מתווה להסדרתם ועבודה מתואמת עם בעלי הזכויות, הרשויות ובעלי המקצוע עד להשלמת הרישום, ככל שניתן.
תחומי טיפול מרכזיים:
ניהול מרשם זכויות של חברה משכנת.
הנפקת אישורי זכויות ומסמכים רישומיים.
העברות זכויות מכוח מכר, מתנה, ירושה או גירושין.
העברות במסגרת כינוס נכסים וצווים שיפוטיים.
רישום ומחיקת התחייבויות לרישום משכנתה.
רישום משכונות, שעבודים ועיקולים.
טיפול מול בנקים וגורמים מממנים.
בדיקת הסכמים, ייפויי כוח ואישורי מסים.
גיבוש ועדכון נהלים להעברת זכויות.
טיפול מול רשות מקרקעי ישראל.
ליווי הליכי פרצלציה ואיחוד וחלוקה.
רישום ותיקון בתים משותפים.
רישום הצמדות וזיקות הנאה.
רישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין.
הסדרת זכויות בפרויקטים ותיקים.
טיפול בפערים ובחוסרים ברצף הרישומי.
מחלקת החברה המשכנת של אביעד איטח ושות משלבת ניסיון מעשי בניהול מערכי זכויות רחבי היקף עם היכרות מעמיקה של הליכי הרישום והממשקים מול הרשויות, הבנקים ובעלי הזכויות. שילוב זה מאפשר למשרד להעניק לחברות המשכנות וללקוחותיהן שירות שוטף, זמין ומדויק, לצד יכולת לקדם פתרונות רישומיים גם במקרים מורכבים ועד להשלמת הרישום הסופי.
ליצירת קשר עם החברה המשכנת [בשעות הפעילות]:
03-7130213
משרד אביעד איטח ושות מעניק במשך שנים שירותים משפטיים מקיפים לחברות משכנות מהגדולות במשק הישראלי, ובהן חברות מקבוצת רסקו־ישרס. במסגרת זו מנהל המשרד תחת ניהולם של השותף איתמר ברודנר לב ושל עוה"ד איתהל כהן מערכי רישום זכויות בפרויקטים למגורים ולמסחר ומלווה את פעילות החברה המשכנת עד להשלמת הרישום בפנקסי המקרקעין.
השירות כולל ניהול שוטף של מרשם הזכויות, טיפול בהעברות זכויות, רישום התחייבויות ושעבודים ומתן מענה שוטף לבעלי זכויות, לרוכשים ולמוכרים, ליזמים ולקבלנים, לבנקים ולגורמים מממנים, לעורכי דין ולרשויות המדינה.
הטיפול נעשה תוך עבודה שוטפת מול לשכות רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל על מרחביה, משרדי מיסוי מקרקעין, רשם המשכונות, מוסדות התכנון ורשויות נוספות. ניסיונו המצטבר של המשרד מאפשר להעניק מענה מקצועי, מדויק ורציף גם בפרויקטים ותיקים ובמקרים שבהם מצב הזכויות והרישום מורכב.
ניהול מרשם הזכויות
כל עוד הזכויות בפרויקט טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין, משמשת החברה המשכנת חוליה מרכזית בניהול המערך הרישומי ובהבטחת רציפותן של העסקאות המתבצעות בנכסים.
במסגרת זו מנהל המשרד מרשם זכויות פנימי הכולל את פרטי הנכסים ובעלי הזכויות, שרשרת העברות הזכויות וההתחייבויות, וכן רישומים הנוגעים למשכנתאות, משכונות, שעבודים, עיקולים, צווים והערות אחרות.
ניהול המרשם נעשה תוך בדיקה ועדכון של המסמכים והנתונים הנוגעים לכל נכס, שמירת רצף הזכויות והתאמת הרישומים למסמכי הפרויקט, להסכמי הרכישה ולהוראות הדין והגורמים המוסמכים.
המשרד מנפיק אישורי זכויות ומסמכים רישומיים בהתאם לנתונים המופיעים במרשם ומעניק מענה לפניות של בעלי הזכויות, עורכי דינם, בנקים, רשויות וגורמים נוספים הנדרשים למידע או לאישור לצורך ביצוע פעולה בנכס.
העברת זכויות
המחלקה מטפלת בהעברות זכויות מסוגים שונים ובהתאמת הדרישות והמסמכים לאופי ההעברה ולמצבו הרישומי של הנכס.
הטיפול כולל בדיקת רצף הזכויות, אימות המסמכים, בחינת האישורים הנדרשים, רישום ההעברה במרשם החברה המשכנת ועדכון הגורמים הרלוונטיים. במקרים המתאימים כולל הטיפול גם תיאום מול רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין, מיסוי מקרקעין, הרשות המקומית וגורמים מממנים.
המשרד מטפל, בין היתר, בהעברות זכויות מכוח:
הסכמי מכר ורכישה.
הסכמי מתנה.
צווי ירושה וצווי קיום צוואה.
הסכמי חלוקת עיזבון.
הסכמי גירושין ופסקי דין.
הליכי כינוס נכסים ומימוש.
פירוק, מיזוג ושינוי מבנה בתאגידים.
צווים שיפוטיים והחלטות של רשויות מוסמכות.
הניסיון בטיפול במגוון רחב של העברות מקנה למחלקה יכולת להתמודד עם עסקאות מורכבות, פערים ברצף הזכויות, מסמכים היסטוריים וחוסרים רישומיים המעכבים את השלמת ההעברה.
משכנתאות, שעבודים והתחייבויות
המשרד מטפל ברישום, בעדכון ובמחיקה של התחייבויות לרישום משכנתה, משכנתאות, משכונות ושעבודים וכן ברישום עיקולים, צווים והגבלות אחרות החלות על הזכויות.
הטיפול נעשה תוך תיאום עם בנקים וגורמים מממנים, בדיקת מסמכי המימון והבטוחות והתאמתם לנתוני מרשם הזכויות ולנהלי החברה המשכנת.
במסגרת זו מטפל המשרד גם בהנפקת התחייבויות לרישום משכנתה, הסכמות להעברת זכויות, מסמכים לצורך מיחזור הלוואות, החלפת גורם מממן וסילוק או גרירת משכנתאות.
בדיקת מסמכים ואישורים
כל פעולה במרשם הזכויות מחייבת בדיקה קפדנית של המסמכים המשפטיים ושל האישורים הנלווים. המחלקה בוחנת ומטפלת, בהתאם לסוג הפעולה, בהסכמים, שטרי מכר, ייפויי כוח, אישורי מסים, אישורי עירייה, צווי ירושה וקיום צוואה, הסכמי חלוקת עיזבון, פסקי דין, אישורי בנקים ומסמכים תאגידיים.
הבדיקה נועדה לוודא כי הפעולה המבוקשת תואמת את מצב הזכויות, כי התקבלו האישורים הנדרשים וכי אין ברישומים הקיימים מניעה לביצועה.
המשרד מסייע גם בגיבוש ובעדכון נהלים להעברת זכויות וביצוע פעולות במרשם, בהתאמת טפסים ומסמכים וביצירת תהליך עבודה סדור ואחיד עבור החברה המשכנת ובעלי הזכויות.
תחומי עיסוק עיקריים
ניהול חברה משכנת מחייב שילוב בין מומחיות משפטית, הבנה מסחרית ויכולת להתגבר על חסמים בירוקרטים. משרדנו פועל מתוך תפיסה של שירות אחראי, שיטתי ויעיל, המבוסס על הקפדה בפרטים, זמינות גבוהה וטיפול יסודי בכל בקשה, פעולה או עסקה.
הניסיון המעשי שצבר משרדנו בניהול שוטף של חברות משכנות ובהתנהלות מול כל הגורמים המעורבים – החל מרוכשים, מוכרים, יזמים, קבלנים, גופים מממנים והרשויות השונות, מאפשר לנו להעניק שירות משפטי ברמה גבוהה, הבנוי על הבנה משפטית לצד יישום פרקטי מדויק במספר תחומי עיסוק עיקריים.
ניהול פנקסי רישום זכויות
החברה המשכנת מנהלת את ספרי הזכויות בפרויקט ומשמשת כגורם הרישומי המרכזי ביחס לנכסים שטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין. במסגרת זו החברה המשכנת משמשת כמעין "טאבו פרטי", ומבצעת רישום מסודר של זכויות הרוכשים, עדכון פרטי בעלי הזכויות, תיעוד עסקאות, התחייבויות, הערות, שעבודים ומשכנתאות, ומתן מענה שוטף לכל פעולה הנוגעת למצב הזכויות בנכס. ניהול מדויק של פנקסי רישום זכויות יוצר אמינות וודאות משפטית.
רישום התחייבויות, שעבודים , הערות ומשכנתאות
לצד הנפקת אישורי זכויות, החברה המשכנת מעניקה מענה שוטף לבנקים ולגופים פיננסיים. במסגרת זאת, החברה המשכנת מטפל ברישום התחייבויות לרישום משכנתא, מעניקה התחייבות לרישום משכנתא, מבצעת רישום ועדכון שעבודים, ביטולים, תיקונים והסרת התחייבויות בהתאם למסמכים המוצגים לחברה. מדובר בפעולות המחייבות הבנה משפטית ודיוק רישומי, שכן כל פעולה משנה את מצב הזכויות בנכס ומשפיעה באופן ישיר על בעלי זכויות, רוכשים והגורמים המממנים. מחלקת החברה המשכנת מעניקה טיפול יסודי בבדיקת המסמכים והתאמתם לדרישות הדין באופן מסודר ומבוקר.
טיפול בעסקאות והעברות זכויות
החברה המשכנת מטפלת בהעברות זכויות מסוגים שונים ובין היתר העברה על פי הסכם מכר, העברה במתנה, העברה אגב ירושה, העברה אגב גירושין, העברה במסגרת כינוס נכסים וכו'. הטיפול כולל בדיקת ההסכם, צו הירושה/קיום הצוואה, בדיקת מסמכי העסקה, אישורי מיסים, אישורי עירייה, מסמכי מימון בנקאי, מסמכים אודות הערות שונות, מסמכי זיהוי, ייפויי כוח וכל מסמך נוסף הנדרש לצורך השלמת ההעברה. הטיפול כולל בחינה משפטית בהתאם להוראות הדין ולדרישות החברה המשכנת, תוך עדכון פנקסי מרשם הזכויות בסיום העברת הזכויות והנפקת אישור זכויות וכל יתר האישורים לצדדים ולבאי כוחם. שירות זה מאפשר ביצוע עסקאות באופן מסודר, יעיל ובטוח, תוך שמירה על רצף רישומי תקין.
ליווי יזמים וקבלנים ברישום בתים משותפים
משרדנו מעניק ליזמים, קבלנים וחברות בנייה גדולות ליווי משפטי ותפעולי בקידום הליכי רישום פרויקטים, לרבות רישום ותיקון בתים משותפים, יזום וקידום הליכי פרצלציה עד להשלמת רישום הזכויות על שם הרוכשים. הטיפול כולל ניתוח וניסוח של מסמכים שונים, עבודה מול אנשי מקצוע בין היתר, מול מודדים, יועצים שונים, לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל וכלל הרשויות הרלוונטיות. במסגרת זאת משרדנו בוחן תשריטים, מנסח תקנונים, ומסמכים נלווים וקידום ההליך אל מול המפקחת על רישום המקרקעין עד למתן צו רישום בפנקס הבתים המשותפים. עבור יזמים וקבלנים, מדובר בשירות מהותי וקריטי ביותר, המאפשר מעבר מסודר מניהול הזכויות בפנקסי הזכויות הפנימיים של החברה המשכנת אל הרישום הסופי בפנקסי המקרקעין.
הנפקת אישורי זכויות
במסגרת טיפול משרדנו, מחלקת החברה המשכנת מנפיקה אישורים שונים ובפרט, אישורי זכויות המשקפים את מצב הזכויות בנכס בהתאם לרישומים המתנהלים אצלה [בדומה לנסח טאבו המופק על ידי לשכת רישום המקרקעין]. אישור זכויות נדרש, בין היתר, לצורך עסקאות מכר, קבלת מימון בנקאי, בדיקות משפטיות שונות וקבלת מידע אודות התחייבויות, עיקולים, משכנתאות או הערות.
רישום זכויות לאחר רישום הבית המשותף
לאחר השלמת רישום הבית המשותף, השלב הבא הוא הרישום הפרטני של זכויותיהם של בעלי הדירות והרוכשים בלשכת רישום המקרקעין. שלב זה כולל התאמת רישומי החברה המשכנת לרישום החדש בפנקסי המקרקעין. במסגרת זאת, החברה המשכנת בשיתוף פעולה על בעלי הדירות והרוכשים, מכינה את כלל המסמכים הרלוונטיים לרישום ובכלל זה, שטרי מכר או חכירה, שטרי משכנתא, אישורי מיסים, אישור עירייה, ייפוי כוח וכו'. השלב הרישומי של זכויות הרוכש הוא שלב הכרחי וקריטי, שכן הוא יוצר וודאות מלאה בנכס מבחינתו ו"מכריז" על סופיות ההליך.
