תנאי מתלה בעסקת מכר נחלה

עסקת מכר של נחלה נחשבת לעסקה מורכבת, הכוללת מגוון היבטים, תנאים ובדיקות מקדמיות שהמוכר והקונה נדרשים לבצע כדי להבטיח את שלמותה.

אחד מההיבטים המרכזיים של עסקה זו הינו כי ככלל עסקה למכירת זכויות בנחלה מותנית בהתקיימותו של "תנאי מתלה", משמע עסקה התלויה במצב או אירוע שצריך להתממש בכדי שעסקת המכר תצא אל הפועל. אי התקיימות התנאי המתלה יוביל ברוב המקרים לביטולה של העסקה והחזרת המצב לקדמותו.

בעניינו תנאי מתלה רווח לשכלול העסקה הינו כי האגודה השיתופית בה מצויים המקרקעין תאשר באמצעות מוסדותיה המוסמכים את רוכש הזכויות בנחלה כחבר באגודה ובעל זכויות בנחלה (להלן: "אישור האגודה").

כך, מועמד שמעוניין להצטרף לאגודה שיתופית נדרש להגיש בקשה להנהלת האגודה אשר לרוב תכלול פרטים אישיים אודותיו.

האישור של האגודה כרוך בכמה בדיקות מקדמיות, אותן עורכת האגודה או מי מטעמה ביחס לזהות המועמד, בין השאר באמצעות מינוי חוקר פרטי, מבחנים חיצוניים, בדיקות גרפולוגיות, ודיונים בוועדת קבלה. החלטת האגודה לאשר את המועמד מתקבלת לרוב לאחר הצבעה באסיפה הכללית של חברי האגודה.

למען הסר ספק, "אישור האגודה" לא מתקבל באופן עצמאי ומבוסס על הוראות דין אנכרוניסטיות אשר מעוגנות בין השאר בהסכם המשבצת שנחתם בין האגודה השיתופית, לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") - בעלת הקרקע, לבין הסוכנות היהודית לארץ ישראל (במקרים אחדים) (להלן: "הסכם המשבצת") וכן על הוראות "תקנון האגודה" אשר קובעות את הקריטריונים המצטברים לקבלת מועמד כחבר באגודה אשר נשענים בין השאר על צביונו של אותו מושב הרלוונטי.

משמעות האמור לעיל היא כי בעל זכויות בנחלה אינו יכול לעשות בה כקניינו שלו, בשונה, למשל, מבעל זכויות של דירה בעיר אשר זכאי למכור את זכויותיו בדירה למי שחפצה נפשו וזה נאלץ להסתמך על "אישור האגודה" כאבן דרך מעשית והכרחית להשלמת עסקת המכר.

על אף האמור וכחריג לכלל המחייב את אישור האגודה לצורך שכלול עסקת המכר, במקרים מסוימים בהם ניכר כי רווחים שיקולים זרים, פסולים ואינם עניינים בהחלטת האגודה שלא לקבל אדם כחבר באגודה ניתן שיקול דעת לבעלת הקרקע- רשות מקרקעי ישראל לראות באי הסכמת האגודה כהמלצה בלבד שאינה מחייבת וכפועל יוצא מכך לפעול לטובת העברת מלוא הזכויות בנחלה על שם הרוכש בהתאם לשיקול דעתה.

יתירה מכך עומדת בפני אותו מועמד שלא התקבל כחבר באגודה הזכות לפנות לרשמת האגודות השיתופיות – הרגולטור הפועל מכוח פקודת האגודות השיתופיות ותקנותיה, אשר תפקידה לפקח על פעילות האגודות השיתופיות בישראל ולוודא כי אלו פועלות על פי ההוראות החוקיות והתקנונים שנקבעו להן תוף פעילות תקינה ושקופה.

בכוחה של רשמת האגודות השיתופיות סמכויות שיפוטיות ורגולטוריות מסוגים שונים הכוללות בין היתר מינוי וועדת חקירה / וועדת ביקורת / הפקת צווים אשר מטרתן הינה בחינת השיקולים שעמדו בפני האגודה בקבלת החלטתה כאמור.

עניין זה קיבל התייחסות שיפוטית רחבת היקף משני צידי המתרס, כאשר מחד במקרים מסוימים ניתנו פסקי דין אשר נוקטים במדיניות של "אי התערבות" בשיקולי האגודה. כך למשל כב' השופטת עדנה ארבל, פסקה בע"א 1041903 כי "החלטה של אגודה שיתופית על קבלת או אי קבלת חברים לשורותיה היא למעשה מקרה פרטי של החלטות המתקבלות בוועד האגודה ובאסיפה הכללית שלה, ועל כן בית המשפט יבקר האם ההחלטות התקבלו בהתאם לפקודת האגודות השיתופיות ולתקנון האגודה, האם הליך קבלת ההחלטות נעשה באופן תקין (למשל, האם ההצבעה נעשתה בדרך הנכונה) והאם ההחלטה שהתקבלה היא סבירה, והתקבלה בתום לב, בדרך מקובלת ואינה נוגדת את מה שנקרא – "תקנת הציבור".

השופטת ארבל מוסיפה כי "יש לזכור שהאגודה השיתופית מבוססת על קשר אישי בין החברים, ולכן, יש לאפשר מתחם רחב ביותר של שיקול דעת לחברי האגודה, לבדוק מי יצטרף אליהם ומי לא. לאור זאת, ראוי ונכון יהיה כי התערבות בהחלטותיה של אגודה שיתופית בדבר קבלת חברים לשורותיה, תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים."

ואילו מאידך ניתנו פסקי דין אשר נוקטים דווקא במדיניות מרחיבה. כך למשל בעקבות ת"א 17532-07-13 גרנות נ' אגודה שיתופית רמת רזיאל ניתן פסק דין משמעותי אשר הרחיב את תחולת החלטה 970 של מועצת מקרקעי ישראל שכותרתה "זכותו של מי שהפסיק להיות חבר באגודה שיתופית להיות בעל זכות של נחלה" גם על מי שלא התקבל לחברות באגודה ומחזיק ו/או מבקש להירשם בספרי רמ"י כבכל זכויות בנחלה.

במקרה מעין זה, הרי שככל הנראה זכותו של רוכש הזכויות בנחלה תפוצל בין זכותו הקניינית בקרקע לבין חברותו באגודה.

לסיכום, עסקת מכר נחלה אשר מעצם היותה מהווה עסקה מורכבת המצריכה ליווי באמצעות אנשי מקצוע הבקיאים בתחום, דורשת אף בחינות מקדמיות רחבות היקף באשר לתנאי הקבלה לאגודה על כל המשתמע.

משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי בעלי זכויות בעניינים אלו, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.