רובין נ׳ חושן: פיצוי על איחור במסירה לא תמיד ניתן לקיזוז

רוכש דירה שהקבלן מאחר במסירתה עשוי להיות זכאי לפיצוי כספי משמעותי. אולם האם הוא רשאי להפחית את הפיצוי מיתרת התמורה שעליו לשלם, ולקבל את הדירה מבלי להשלים את התשלום? בהחלטה שניתנה ביום 7.10.2026 בבית המשפט המחוזי בירושלים בת״א 48218-09-26 רובין נ׳ נ.ש. חושן מגורים יזמות ובניה בע״מ, נקבע כי הוראה חוזית האוסרת על קיזוז עשויה למנוע זאת, גם כאשר הרוכש טוען כי סכום הפיצויים המגיע לו עולה על יתרת התמורה. ההחלטה מחדדת את ההבחנה בין הזכות לקבל פיצוי לבין האפשרות להשתמש בו לפירעון החוב לקבלן.

בני זוג רכשו בשנת 2022 דירת פנטהאוז בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב דיזנגוף בתל אביב, בתמורה לכ־16 מיליון שקל. הדירה הייתה אמורה להימסר בספטמבר 2023, אולם הייתה מוכנה למסירה רק בינואר 2026. לטענת הרוכשים, נוסף על האיחור הממושך נמצאו בדירה ליקויים ואי־התאמות למפרט, ובהם היעדר חניה ופרגולות שלא הותקנו. הרוכשים העמידו את דרישתם לפיצויים על כ־2.8 מיליון שקל, שעיקרם בגין האיחור במסירה, בעוד יתרת התמורה לתשלום עמדה על כ־2 מיליון שקל. על יסוד טענות אלה הודיעו לחברה כי הם מקזזים את סכומי הפיצוי ודרשו לקבל את החזקה בדירה.

בהסכם המכר נכללה הוראה מפורשת האוסרת על הרוכשים לקזז סכומים מתמורת הדירה. החברה הסתמכה על ההוראה וסירבה למסור את החזקה כל עוד לא שולמה מלוא התמורה. הרוכשים הגישו תביעה כספית ובמקביל ביקשו צו זמני שיחייב את החברה למסור להם את הדירה עוד לפני הכרעה בתביעה. לחלופין הציעו להעמיד ערבות בנקאית בגובה יתרת התמורה.

הרוכשים טענו כי הוראת איסור הקיזוז מנוגדת להגנות שמעניק הדין לרוכשי דירות, וכי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד. החברה טענה כי הרוכשים התחייבו לשלם את מלוא התמורה ללא קיזוז, וכי טענותיהם הכספיות אינן פוטרות אותם מהתחייבות זו. ביחס לאיחור במסירה טענה החברה כי הוא נבע מאירועי 7 באוקטובר 2023 וממצב החירום במשק. טענות אלה לא הוכרעו במסגרת ההחלטה בסעד הזמני.

השופט ירון מינטקביץ דחה את הבקשה לסעד זמני. לצורך ההכרעה קבע כי ניתן להתנות בחוזה על אפשרות הקיזוז, וכי הוראה השוללת קיזוז אינה מבטלת כשלעצמה את זכות הרוכשים לקבל פיצויים בגין הפרת ההסכם. בית המשפט הבחין בין הזכות המהותית לפיצוי לבין הקיזוז, המשמש אמצעי לפירעון חיובים כספיים. הוא דחה גם את הטענה כי הוראת איסור הקיזוז מהווה, בנסיבות העניין, תנאי מקפח בחוזה אחיד. בהתחשב גם באמות המידה המחמירות למתן צו עשה זמני, נדחתה הבקשה והרוכשים חויבו בהוצאות בסך 12,000 שקל.

המסגרת המשפטית הכללית מאפשרת לצדדים להסדיר את זכות הקיזוז בחוזה. סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973, מאפשר לקזז, בהודעה לצד שכנגד, חיובים כספיים הדדיים שהגיע מועד קיומם, בתנאים הקבועים בו. סעיף 32 לחוק המכר, התשכ״ח-1968, קובע כי חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב עסקת מכר אחת ניתנים לקיזוז. בע״א 6412/16 עיריית באקה אל־גרביה נ׳ קל בנין בע״מ, פסקה 18 (12.5.2019), הבהיר בית המשפט העליון כי סעיף 53(א) הוא הוראה דיספוזיטיבית, והצדדים רשאים לקבוע בחוזה הסדר שונה ממנה, בכפוף למגבלות הדין ותקנת הציבור.

רכישת דירה מקבלן כפופה גם להוראות חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, המעניק לרוכשים הגנות מיוחדות. סעיף 7א(א) לחוק אוסר להתנות על הוראותיו לרעת הקונה. בנוסח החל על הסכמי מכר שנכרתו מיום 7.7.2022, סעיף 7א(ב) מוסיף וקובע כי ויתור על זכויות בקשר לאיחור במסירה או לאי־התאמה, המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, הוא בטל. הוראה האוסרת על קיזוז אינה בהכרח ויתור על זכות לפיצוי, אך יש לבחון אם בנסיבות המקרה היא פוגעת בפועל בהגנות שהחוק נועד להבטיח. בחינה נפרדת עשויה להידרש גם לפי חוק החוזים האחידים, התשמ״ג-1982, ובפרט לנוכח החזקה שבסעיף 4(6) לעניין תנאי השולל או מגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על פי דין.

הקושי בגישה המבחינה בין עצם הזכאות לפיצוי לבין דרך גבייתו אינו תיאורטי. רוכש שנדרש לשלם את מלוא התמורה כדי לקבל את דירתו עשוי להיאלץ לנהל במשך שנים הליך משפטי לגביית פיצויים בגין הפרות שכבר התרחשו. אם מצבו הכלכלי של היזם יתערער בינתיים, עלולה גם האפשרות להיפרע ממנו להיפגע. בנסיבות כאלה, שלילת הקיזוז משנה את החשיפה הכלכלית של הרוכש, אף אם זכות התביעה שלו נותרת בעינה.

ליזמים, לעומת זאת, יש אינטרס מסחרי לגיטימי בהבטחת תזרים התשלומים בפרויקט, במיוחד כאשר קיימות התחייבויות כלפי קבלני ביצוע וגופים מממנים. אפשרות בלתי מוגבלת לעיכוב תשלומים על סמך דרישות כספיות שטרם התבררו עלולה לפגוע בהשלמת הפרויקט. הקושי מתעורר כאשר הוראה גורפת השוללת כל קיזוז אינה מבחינה בין תביעה שנויה במחלוקת לבין חיוב שהיזם כבר הכיר בו או שנקבע בפסק דין.

פסיקה קודמת מלמדת על חשיבות ההבחנה. בע״א (מחוזי חי׳) 12254-02-25 נ.י.צ.ג. נדל״ן בע״מ נ׳ מיכאל מנחם הנדשר (12.6.2025), נדונה זכותם של רוכשי דירות לקזז פיצויים בגין איחור במסירה במסגרת הסדר נושים של חברה יזמית. בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כערכאת ערעור, אישר את הפרשנות שלפיה הוויתור על קיזוז חל על חובות עבר, אך לא על פיצויים שנוצרו עקב איחורים מאוחרים יותר במסירת הדירות. נסיבות המקרה היו שונות, וההכרעה נשענה על פרשנות ההסכמות בהסדר הנושים, אך היא ממחישה את החשיבות שיש ללשון הוויתור ולהיקפו.

יש להדגיש כי ההחלטה בעניין רובין ניתנה בבקשה לסעד זמני ולא במסגרת הכרעה סופית בתביעה. בית המשפט לא קבע את סכום הפיצויים המגיע לרוכשים ולא הכריע סופית בשאלת האחריות לאיחור במסירה. ביום 15.10.2026 הוגשה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור על ההחלטה, רע״א 45265-10-26, ובמועד כתיבת הדברים ההליך עדיין תלוי ועומד. ממילא אין בהחלטת הביניים משום הלכה מחייבת או הכשר גורף לכל הוראה השוללת קיזוז בחוזה לרכישת דירה.

ההחלטה ממחישה כי זכותו של רוכש לפיצויים אינה מקנה לו בהכרח אפשרות לקזז אותם מיתרת התמורה בניגוד להוראות הסכם המכר. בכל מקרה יש לבחון את נוסח ההסכם, את נסיבות ההתקשרות ואת תחולת ההוראות הקוגנטיות המגנות על הרוכש. הסדרת מנגנון קיזוז ובטוחות מאוזן כבר בשלב המשא ומתן עשויה למנוע מצב שבו מחלוקת על פיצויים הופכת למחלוקת על עצם מסירת הדירה.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.

אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.