המלחמה שינתה את ענף הבנייה בישראל באופן ממשי. אתרים הושבתו, כוח אדם הצטמצם, שרשראות אספקה נפגעו ורשויות פעלו לפרקים בתנאים חריגים. אלא שמן העובדה שהענף כולו נפגע לא נובעת המסקנה שכל איחור במסירת דירה הוא תוצאה משפטית של המלחמה. הפער בין שתי האמירות האלה הוא לב המחלוקת בין רוכשי דירות לבין קבלנים בשנים האחרונות.
תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), שתחילתו ביום 7 ביולי 2022, שינה באופן מהותי את מנגנון הפיצוי בשל איחור במסירה. לגבי חוזים שעליהם חל התיקון, לאחר חודש איחור מן המועד החוזי עשויה לקום זכאות לפיצוי ללא הוכחת נזק. בשלושת חודשי האיחור שלאחר החודש הראשון הפיצוי מבוסס על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה; לאחר מכן עולה המדרג לפי פי 1.25, ובהמשך לפי פי 1.5, בהתאם לתקופות שקובע החוק. ראוי לזכור כי התיקון לא שינה את הדין רק בכיוון אחד: הוא קיצר את תקופת החסד שהייתה בעבר שישים ימים, אך גם הפחית את שיעורי הפיצוי בחלק מן התקופה בהשוואה לנוסח הקודם.
החידוש החשוב יותר לענייננו נמצא בגבולות הפטור. במקום להותיר לכל הסכם מכר אפשרות ליצור רשימה רחבה של נסיבות שמעניקות למוכר ארכה, החוק מצמצם את החריגים ומחבר אותם, בין היתר, לנסיבות שבהן האיחור הוא תוצאה של מעשה או מחדל של הקונה או לנסיבות המקימות פטור בשל אונס או סיכול לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). מכאן שהמילים "מלחמה" או "כוח עליון" אינן נוסחת פטור. הן לכל היותר נקודת פתיחה לבדיקה משפטית ועובדתית.
בפועל, השאלה המרכזית היא קשר סיבתי. קבלן הטוען שהמלחמה גרמה לאיחור אינו נדרש רק להראות שהמלחמה התרחשה. עליו לקשור בין האירוע לבין הפרויקט המסוים ותקופת האיחור המסוימת: מה היה מצב הבנייה בעת פרוץ האירוע, האם הפרויקט כבר היה בפיגור, אילו עבודות נעצרו, אילו עובדים לא היו זמינים, לכמה זמן, מה היה מצב האספקה, מתי חודשה העבודה ומה נעשה כדי לצמצם את העיכוב. ככל שהטענה רחבה יותר והפירוט העובדתי דל יותר, כך נחלש הבסיס לייחס את מלוא תקופת האיחור לאירוע החיצוני.
הקושי מתחדד בפרויקטים שבהם כמה גורמי עיכוב פעלו במקביל. עיכוב בהיתר, שינויי תכנון, החלפת קבלן ביצוע, קשיי תזרים, עיכובים בחיבורי תשתית ושינויים שביקשו רוכשים יכולים להתקיים לצד השפעות המלחמה. אין הצדקה משפטית להפוך את האירוע החיצוני למעין מטרייה המכסה אוטומטית את כל יתר גורמי העיכוב. במחלוקת רצינית נדרש לבנות ציר זמן, לפרק את האיחור לתקופות ולבדוק איזה גורם השפיע על כל שלב. זו עבודה ראייתית לא פחות משהיא משפטית.
גם סעיפי כוח עליון בהסכמי המכר אינם מייתרים את הבדיקה. חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני-קוגנטי במידה רבה, והוראותיו אינן ניתנות להתניה אלא לטובת הקונה. לפיכך, סעיף חוזי שמונה מלחמה, מצב חירום, מחסור בכוח אדם, עיכובי ספקים ורשימה כמעט בלתי מוגבלת של אירועים אינו מקבל עדיפות על הוראות החוק רק מפני שהקונה חתם עליו. יש לבחון את תחולת ההסדר הסטטוטורי, את מועד כריתת ההסכם ואת היחס בין הנוסח החוזי לבין הסיבה הקונקרטית לאיחור.
מועד החוזה הוא נתון מכריע. על הסכמים שנכרתו לפני תיקון מס' 9 עשוי לחול נוסח קודם של סעיף 5א, ולכן שימוש בנוסחת פיצוי אחידה לכל רוכש עלול להיות שגוי. ההבחנה חשובה במיוחד בפרויקטים ותיקים שבהם דירות נמכרו לאורך שנים ולרוכשים שונים עשוי לחול דין שונה. בדיקה משפטית נכונה מתחילה אפוא בזיהוי הנוסח הסטטוטורי החל על העסקה ורק לאחר מכן בחישוב הפיצוי.
טענה נפוצה נוספת נוגעת לשינויים שביקש הרוכש. גם כאן נדרש קשר אמיתי בין השינוי לבין העיכוב. שינוי מהותי בתכנון הפנימי יכול בהחלט להשפיע על לוחות הזמנים, אך אין להסיק מכך שכל הזזת נקודת חשמל או בחירת חומר גמר מצדיקה ארכה ארוכה וקבועה מראש. ההסכמה החוזית, היקף השינוי, מועדו וההשפעה בפועל על הנתיב הקריטי של העבודות הם הנתונים הרלוונטיים.
הפיצוי ללא הוכחת נזק נועד לחסוך מן הרוכש את הצורך להראות בכל תיק כמה שילם בפועל לדיור חלופי. עם זאת, אין פירוש הדבר שהנזק בפועל חסר משמעות. שכירות נוספת, אחסנה, שינויי מימון, דחיית מכירת נכס או הוצאות אחרות עשויים להיות רלוונטיים לטענות נוספות לפי נסיבות המקרה. באותה מידה, גם מועד המסירה עצמו עשוי להיות שנוי במחלוקת: מסירת מפתח פורמלית אינה בהכרח חזות הכול אם הדירה אינה ראויה לשימוש סביר, ומנגד ליקויים שאינם מונעים שימוש אינם מקנים בהכרח זכות לסרב למסירה ולהמשיך לצבור תקופת איחור.
הדיון המשפטי אינו מתעלם מהפגיעה הקשה בענף הבנייה, אך הוא גם אינו מחליף הוכחה פרטנית בנתון מאקרו-כלכלי. המלחמה עשויה להקים בנסיבות מסוימות פטור אמיתי, חלקי או מלא, אך הפטור אינו נובע מעצם קיומה. הוא תלוי בחוק החל, בחוזה, בעובדות ובקשר הסיבתי. לכן גם הקבלן וגם הרוכש צריכים להיזהר מהנחות גורפות: לא כל יום איחור מזכה בפיצוי, ולא כל אזכור של מלחמה פוטר ממנו.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.