התחדשות עירונית

אודות מחלקת התחדשות עירונית

צוות ההתחדשות העירונית במחלקת הנדל״ן במשרדנו הינו בעל ניסיון מצטבר ורב־שנים בליווי וטיפול בכלל ההיבטים והסוגיות השונות בעסקאות מקרקעין מורכבות בכלל, כגון עסקאות רכישה וייזום קרקעות, ליווי קבוצות רכישה, ליווי בהסכמי ביצוע ומימון ועסקאות השכרת נכסים מסחריים ופרטיים, ובעסקאות התחדשות עירונית בפרט — תמ״א 38, פינוי־בינוי ועסקאות קומבינציה.

שילוב ייחודי זה של הבנת תחום הנדל״ן המורכב על בוריו, אחדות אינטרסים עם לקוחות משרדנו, נקיטה בגישות יצירתיות, ניהול סיכונים מושכל וניתוח צרכים מדויק, מביא למיקסום יעדי הלקוח.

במסגרת הליווי המשפטי המוענק על ידי צוות ההתחדשות העירונית במשרדנו, מלווה הצוות הן בעלי זכויות במקרקעין והן קבלנים ויזמים מובילים, פרטיים וחברות ציבוריות, בפרויקטים אלו. כמו כן, מחלקת הנדל״ן במשרדנו מעניקה ליווי שוטף ליזמים הרוכשים זכויות בנכסים שונים במטרה ליזום בהם עסקאות התחדשות עירונית ו/או עסקאות קומבינציה.

שילוב זה של ניסיון רב הן בייצוג בעלי דירות והן בייצוג יזמים, תוך הבנת מכלול האינטרסים של שני הצדדים, מאפשר ייצוג וליווי יעילים ויצירתיים המביאים לעסקאות מיטביות המסתיימות בהצלחה יתרה.

הצוות מעניק את מכלול השירותים המשפטיים בכל מחזור חיי העסקה: משלב הייעוץ המשפטי הראשוני, ארגון בעלי הדירות, ניהול מכרז יזמים ומשא ומתן מסחרי, דרך עריכת המערכת ההסכמית והחתמת בעלי הזכויות, טיפול בבעלי דירות סרבנים, ליווי מול מוסדות התכנון, היועצים, הקבלנים והגורמים הפיננסיים, ועד למסירת הדירות החדשות ולרישום הסופי בלשכת רישום המקרקעין.

צוות ההתחדשות העירונית מנוהל על ידי עו״ד איתמר ברודנר, ולצדו נמנים בצוות עו״ד טל גדות ועו״ד זכאי שריקי.

​

צוות ההתחדשות העירונית במשרד אביעד איטח ושות, בראשות השותף עו״ד איתמר ברודנר לב, מעניק ליווי משפטי מקיף לבעלי דירות, ליזמים ולקבלנים בפרויקטים של פינוי־בינוי, התחדשות בניינית, הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ותוספות בנייה ועסקאות קומבינציה.

לצוות ניסיון רב־שנים בליווי עסקאות מקרקעין ופרויקטים מורכבים, החל משלב ההתארגנות ובדיקת ההיתכנות, דרך גיבוש המתווה המשפטי והמסחרי, ניהול המשא ומתן וחתימת ההסכמים, ועד לקבלת האישורים, ביצוע הפרויקט, מסירת הדירות ורישום הזכויות.

הניסיון המצטבר של המשרד בייצוג בעלי דירות, יזמים וחברות בנייה מאפשר לצוות להכיר לעומק את צורכיהם ואת האינטרסים של כלל הגורמים המעורבים בפרויקט. ראייה רחבה זו מסייעת באיתור מוקדם של חסמים, בגיבוש פתרונות מעשיים ובבניית מערכת הסכמית מאוזנת המאפשרת לקדם את הפרויקט תוך שמירה על זכויות הלקוח.

​

ליווי לאורך כל מחזור חיי הפרויקט

פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך משפטי, תכנוני, כלכלי ואנושי מורכב, המתנהל לאורך שנים ומערב בעלי דירות, יזמים, קבלנים, רשויות תכנון, גורמים מממנים, שמאים, מפקחים ויועצים מקצועיים.

משום כך, הליווי המשפטי אינו מתמצה בעריכת הסכם. תפקידו של הצוות הוא ללוות את הלקוח לאורך כל שלבי הפרויקט, לזהות סיכונים וחסמים, להסדיר את מערכת היחסים בין הגורמים השונים ולוודא כי ההחלטות המתקבלות בכל שלב תואמות את יעדי הלקוח ואת מאפייניו המסוימים של הפרויקט.

הצוות פועל בשיתוף עם בעלי המקצוע המלווים את הפרויקט, ובהם שמאים, אדריכלים, מפקחים, יועצי מס ויועצים פיננסיים, במטרה ליצור מעטפת משפטית ומקצועית מלאה ולשמור על רציפות הטיפול משלב הייזום ועד לרישום הסופי.

​

ייצוג בעלי דירות

המשרד מלווה בעלי דירות כבר משלב ההתארגנות הראשוני, מסייע להם לבחון את חלופות ההתחדשות האפשריות ומעמיד לרשותם תשתית משפטית לקבלת החלטות מושכלת.

הליווי כולל ארגון בעלי הדירות, עריכת מסמכי נציגות והתקשרות עם יועצים, ניהול הליך לבחירת יזם, בחינת ההצעות, ניהול משא ומתן משפטי ומסחרי וגיבוש הסכם המגן על זכויות בעלי הדירות לאורך כל חיי הפרויקט.

במסגרת ההסכם מוסדרים, בין היתר, התמורות לבעלי הדירות, המפרט הטכני, לוחות הזמנים, הבטוחות, תנאי הפינוי והדיור החלופי, מנגנוני הפיצוי, התחייבויות היזם, מימון הפרויקט, הביטוחים, המיסוי, הליכי המסירה ורישום הזכויות בדירות החדשות.

המשרד מלווה את נציגות בעלי הדירות גם לאחר חתימת ההסכם, במהלך הליכי התכנון, קבלת המימון וההיתרים, פינוי הדירות, ביצוע הבנייה, מסירת הדירות החדשות, תיקון ליקויים ורישום הבית המשותף והזכויות.

​

ייצוג יזמים וקבלנים

הצוות מלווה יזמים, חברות בנייה וקבלנים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, החל מאיתור ורכישת זכויות במקרקעין ומבדיקות ההיתכנות המשפטית, הקניינית והתכנונית של המיזם.

הליווי כולל גיבוש מבנה העסקה, עריכת הסכמי ארגון והתקשרות, ניהול משא ומתן עם בעלי הזכויות ונציגותם, עריכת המערכת ההסכמית, החתמת בעלי הדירות וטיפול בדרישות המשפטיות הנלוות להליכי התכנון והמימון.

הצוות מסייע בהתקשרויות עם קבלנים, אדריכלים, יועצים, גורמים מממנים וספקי שירותים, וכן בהסדרת הבטוחות, תנאי הליווי הבנקאי, חלוקת האחריות בין הגורמים בפרויקט והליכי המסירה והרישום.

​

פינוי־בינוי והתחדשות מתחמית

פרויקטים של פינוי־בינוי והתחדשות מתחמית מחייבים תיאום בין מספר רב של בעלי זכויות, בניינים וגורמים מקצועיים וציבוריים. פרויקטים אלה כרוכים בדרך כלל בהליכי תכנון מורכבים, בהסדרת תשתיות ושטחים ציבוריים ובגיבוש הסכמות רחבות בין בעלי הדירות, היזם והרשות המקומית.

המשרד מלווה פרויקטים מסוג זה משלב בדיקת המתחם וגיבוש ההתארגנות, דרך בחירת היזם והסדרת היחסים עם בעלי הזכויות, ועד לקידום התכנון, ההכרזה וההתקשרויות הנדרשות לביצוע הפרויקט.

הליווי מתמקד ביצירת מסגרת משפטית ברורה ויציבה, בהתאמת מנגנוני העסקה למאפייני המתחם ובהסדרת התמורות, הבטוחות, לוחות הזמנים וזכויותיהן של אוכלוסיות הזכאיות להגנות או לחלופות מיוחדות על פי דין.

​

התחדשות בניינית ועסקאות קומבינציה

הצוות מלווה פרויקטים של התחדשות בניינית מכוח תוכניות מקומיות ומסלולים תכנוניים רלוונטיים, וכן פרויקטים שהחלו או מקודמים במסגרת הוראות תמ״א 38 וההסדרים הממשיכים אותה.

בנוסף, למשרד ניסיון בעסקאות קומבינציה ובעסקאות שבמסגרתן נרכשות או מאוגדות זכויות במקרקעין לצורך ייזום פרויקט חדש. הליווי כולל בחינת הזכויות וההיתכנות, קביעת מבנה העסקה, הסדרת חלוקת התמורות והסיכונים, עריכת ההסכמים וליווי הצדדים עד להשלמת הפרויקט ורישומו.

​

טיפול בחסמים ובמחלוקות

פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים להיתקל בחסמים הנוגעים לזכויות במקרקעין, ריבוי בעלים, ירושות, שעבודים, חריגות בנייה, בעלי זכויות שאינם משתפים פעולה או מחלוקות בנוגע לתמורות ולתנאי ההסכם.

הצוות פועל לאיתור חסמים אלה בשלב מוקדם ולפתרונם באמצעות הסדרה חוזית, הידברות ומשא ומתן. כאשר הדבר נדרש, פועל המשרד גם לניהול ההליכים המשפטיים המתאימים, לרבות הליכים בפני הממונה על פניות דיירים, המפקח על רישום המקרקעין ובתי המשפט.

​

תחומי טיפול מרכזיים:

​

פינוי־בינוי והתחדשות מתחמית

התחדשות בניינית, הריסה ובנייה וחיזוק מבנים

פרויקטים מכוח תמ״א 38 והסדרים ממשיכים

עסקאות קומבינציה וייזום מקרקעין

ייצוג בעלי דירות ונציגויות

ייצוג יזמים, חברות בנייה וקבלנים

ארגון בעלי זכויות וגיבוש נציגות

ניהול מכרזים לבחירת יזם

בדיקות היתכנות ובדיקות משפטיות מקדימות

ניהול משא ומתן ועריכת הסכמי הפרויקט

הסדרת תמורות, בטוחות, מימון ומיסוי

התקשרויות עם יועצים, קבלנים וגורמים מממנים

טיפול בבעלי זכויות המסרבים לעסקה ובחסמים משפטיים

ליווי הליכי תכנון ורישוי

ליווי הפינוי, הבנייה ומסירת הדירות

רישום בתים משותפים וזכויות בעלי הדירות

​

צוות ההתחדשות העירונית של אביעד איטח ושות משלב ניסיון מעשי בעסקאות מקרקעין מורכבות, הבנה מסחרית ויכולת לנהל תהליכים מרובי משתתפים לאורך זמן. היכרותו עם נקודות המבט של בעלי הדירות ושל היזמים מאפשרת לצוות לגבש פתרונות מאוזנים, לצמצם מחלוקות ולקדם פרויקטים באופן יעיל, אחראי ומדויק עד להשלמתם.