על ביצוע תיקונים בדירות חדשות – הזכויות והחבויות בתקופות הבדק והאחריות

כמעט כל רוכשי הדירות החדשות בישראל (ואולי אפילו כולם בלי יוצא מן הכלל) מוצאים את עצמם נדרשים לבקש תיקונים בדירות החדשות שרכשו מהחברות הקבלניות בישראל.

מטבע הדברים, בתהליך המורכב של הקמת בניין מגורים, אין כמעט אפשרות שכלל המערכות יותקנו ב-100% באופן תקין, ולבטח אין אפשרות שלא ימצאו סטיות בעבודות הבניה עצמן, שכן המדובר במרבית המקרים בעבודת כפיים שמבצעים פועלי בניה (ולא במכונות רובוטיות במפעל סטרילי).

על כן, מגדיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר") מסלול ברור ונהיר לביצוע התיקונים בדירות, באופן שאינו קיים לגבי כל מוצר אחר שנמכר בישראל, ובעיקר חשוב לציין, כי מסלול התיקונים הינו קוגנטי/כופה [בדומה לחוקי העבודה בישראל] כך שהוראות ס' 7 לחוק המכר קובעות כי אין להתנות על החוק אלא לטובת הדיירים.

מסלול התיקונים בדירות החדשות, מתחיל בחובת הודעה, חובתו של הדייר למסור לחברה הקבלנית הודעה על צורך בתיקון, אשר הגדרתה בחוק הינה "הודעה על אי התאמה".

ובהמשך, לצד החובה למסור הודעה, עומדת גם החובה לאפשר לחברה הקבלנית לבצע את התיקון תוך זמן סביר.

חוק המכר מעניק הגנה לדייר (וגם וודאות מסוימת לקבלן המסודר) וקובע באופן מפורט תקופות בדק ואחריות שבמהלכן על הקבלן לתקן את הליקויים שנמצאו בדירה.

להלן יפורטו עיקרי ההוראות הנידונות בסקירה זו, כדלקמן:

תקופת הבדק - מדובר בתקופה שמתחילה ביום מסירת הדירה, ואשר המחוקק קבע בה חזקה, לפיה כל ליקויי שהתגלה בתקופה זו הוא באחריות הקבלן "זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה..." (סעיף 4.2. לחוק המכר). ואלו הם התקופות לכל רכיב שפורט בחוק, כדלקמן:

"(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)     כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת; "ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."

תקופת האחריות - מדובר בתקופה שמתחילה ביום שמסתיימת תקופת הבדק ביחס לכל פרטי ופרטי כמפורט לעיל, ונמשכת שלוש שנים נוספות, ואשר המחוקק קבע בה תנאי ראייתי, לפיו על הדייר להוכיח כי הליקוי נגרם כתוצאה מפגם: "בתכנון, בעבודה או בחומרים" (סעיף 4.3. לחוק המכר).

כמובן שגם בתום תקופת האחריות לא תמה מערכת היחסים עם הדיירים. שכן, גם לאחר תקופות הקבועות בחוק המכר חוסה מערכת היחסים בין החברה לבין הדיירים בהוראות של מס' מערכות דינים נוספות. ראו למשל: ת"א (מחוזי, ת"א) 1925/00‏ ‏ריקט אביגדור נ' מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ, שם נפסק כדלקמן:

"על פי הדין הישראלי, לרוכש דירה, אשר נגרם לו נזק על ידי המוכר, קיימות מספר אפשרויות לתבוע את נזקיו – הן על ידי היזקקות לענפי משפט שונים (למשל עילות חוזיות ועילות נזיקיות), והן באמצעות עילות שונות במסגרת אותו ענף משפטי (למשל בעוולות נזיקיות שונות). הקונה יכול לא רק להסתמך על עילות שונות, אלא אף לעתור לסעדים שונים, לחלופין או במצטבר, בכפוף לשני סייגים מרכזיים: ראשית, שלא יזכה בסעד כפול בשל אותו נזק ושנית, שאין סתירה עניינית בין הסעדים (כסתירה שבין ביטול חוזה לבין אכיפתו)."

אכן, לצד הוראות חוק המכר כפופה כל תביעה של הדייר בהתאם לדין הכללי [דיני החוזים וכיו'], להוראות  סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, הקובע כי תביעה שאינה במקרקעין, שלא הוגשה עליה תובענה, מתיישנת תוך 7 שנים. בהוראות חוק ההתיישנות ישנם, בין היתר, 3 חריגים טיפוסיים לתביעות ליקויי בניה, שמאריכים את התקופה מעבר לשבע שנים.

ראו לעניין תיקונים מצד החברה המאריכים התיישנות, פסק דינו של השופט חשין, ת"א 379/92 לושינסקי שלמה נ' רמ"ט, שם נפסק כדלקמן:

"בביצוע תיקונים אלה ניתן לראות "מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות" הנתבעת על ידי התובעים, ודינו כדין הודאה לעניין אותו סעיף. גם מהיבט זה, תחל תקופת ההתיישנות ממועד ביצוע התיקונים על ידי החברה ואילך, ועל כן, אין לומר כי תביעתם של התובעים התיישנה..."

בנוסף, ולצד תקופת התיישנות בת 7 שנים, יכול הדייר לתבוע תביעה נזיקית מכוח הוראות פקודת הנזיקין, ולפי פקודה זו, הוא יכול לתבוע גם לאחר 7 שנים, ועד 10 שנים מיום הנזק, ע"פ סעיף 89 לפקודת הנזיקין, כדלקמן:

"תחילת התיישנות - מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".

כלומר, למעשה יש לקחת בחשבון כי התקופה האמיתית של אחריות החברה הקבלנית כלפי הדיירים, הינה מינימום 7 שנים בתביעות חוזיות, וייתכן עד 10 שנים בתביעות מכוח פקודת הנזקין, כאשר יש חריגים כאמור שיכולים להאריך את התקופה עוד יותר [באופן משמעותי].  

כמובן שמדובר בהוראות מורכבות הדורשות ניתוח משפטי מעמיק, ועל כן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע העוסקים בתחום לשם גיבוש המענה המיטבי לכל מקרה ומקרה.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.