מוכר – היזהר! על החשיבות שבביצוע בחינות מקדימות טרם יציאה למכירה

מכירת נכס נדל”ן [יהיה מדובר בדירת מגורים, קרקע, בניין או כל נכס אחר] היא עסקה מורכבת שיכולה להיות מלווה בהוצאות משמעותיות. במקרים רבים, טרם הוצאת נכס מסוים לשיווק או מכירה, מוכרים רבים מתמקדים לרוב במחיר המכירה [ביחס לעסקאות דומות באזור, או לפי שווי למ"ר וכיו"ב], אך אינם נותנים את הדעת לכלל החבויות האפשריות שיכולות להפחית את הרווח הצפוי ואף להוביל להוצאות בלתי צפויות, לרבות חיובים לא צפויים במס, קנסות, הסדרות או התאמות שיש לבצע ותשלומים אחרים, מה שיכול להביא למצבים מורכבים – החל מגרימת עיכובים בביצוע העסקה במהלכה, ועד לאובדן משמעותי של כספים [לעתים עד כדי עריכת עסקאות בהפסד, לעתים ניכר]. בהתאם, תכנון נכון של היבטי המיסוי מראש יסייע למוכר למקסם את הרווח ולמנוע הפתעות לא נעימות.

בחינת היבטי מס השבח הצפויים בעסקה

אחד המיסים המרכזיים החלים על מוכר במסגרת עסקה הוא מס השבח. מדובר במס המוטל על הרווח מהמכירה, כלומר על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר קיזוז הוצאות מוכרות.

בבואנו לתמחר את מחיר הנכס, מבחינת היבטי מס השבח, חשוב בין השאר לבחון את העניינים הבאים:

• האם קיימת אפשרות לפטור ממס שבח? – ישנם פטורים למכירת דירת מגורים יחידה, מכירה בין קרובי משפחה, מכירה במסגרת ירושה ועוד.

• האם ניתן לקזז הוצאות ולצמצם את המס? – ניתן להפחית מס שבח על ידי הצגת הוצאות מוכרות כמו עלויות שיפוץ, תיווך, מס רכישה ששולם בעבר, ריבית על הלוואות וכד’.

• תכנון העסקה ביחס לעסקאות נוספות שברצון המוכר לבצע או ביחס לצבר הנכסים הקיים שלו – ייתכן שבחינת צבר הנכסים הקיים של המוכר או כוונתו לבצע עסקאות נוספות בעתיד, ישפיע על ההחלטה האם לבצע את העסקה הנוכחית ובאיזה עיתוי. כך לדוגמא, אם למוכר ישנן 2 דירות, יהיה מומלץ לבחון את החיוב במס שבח של שתי הדירות ולבצע ראשית את העסקה אשר במסגרתה החיוב במס שבח יהיה נמוך יותר, וכך להרוויח פטור ממס שבח בגין דירה יחידה בקשר עם הדירה שהחיוב במס השבח שלה צפוי להיות גבוה יותר.

בחינת חיובים צפויים בהיטלי השבחה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס במקרה שבו ערכו עלה עקב אישור תוכנית בניין עיר (תב”ע), הקלה או בגין שימוש חורג. בדרך כלל, החובה לשלם את ההיטל חלה על המוכר בעת מכירת הנכס, אלא אם כן הוסכם במסגרת הסכם המכר כי בחיוב זה יישא הרוכש.

בהתאם, תמחור עסקה לעולם לא יהיה מלא אם לא ניקח בחשבון את גובה היטל ההשבחה הצפוי, ככל שישנו כזה. בהתאם, יש לבחון מספר היבטים בעניין זה:

• האם קיים חוב בהיטל השבחה? – ראשית יש לבחון מול הועדה המקומית האם מבחינתה קיימת השבחה אשר מקימה חבות בתשלום היטל השבחה. מדובר בבדיקה זריזה יחסית שבמסגרתה נדע בדיוק מה גובה היטל ההשבחה שיבוקש על ידי הועדה המקומית במסגרת קבלת אישורה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה.

• האם ניתן להפחית, לבטל או לקבל פטור בגין היטל ההשבחה? – לעיתים ניתן לערער על החיוב או להקטין אותו באמצעות חוות דעת שמאית נגדית. לעתים גם ישנם פטורים מהיטל ההשבחה שניתן לנצלם. בחינת גובה היטל ההשבחה הצפוי תאפשר גם בחינה של האפשרויות העומדות בפנינו לקבלת פטורים או בתקיפת שומת היטל ההשבחה.

חשוב לציין כי חישוב לא נכון של היטל ההשבחה [למשל, בגין מרכיב זכויות בניה], עלול להוביל למצבים מורכבים וקשים מאוד של חיוב גבוה מאוד שיכול להעמיד את כלל הרווחיות של העסקה [ולמעשה את קיומה] – בספק.

בחינת קיומם של חובות מול הרשויות או עניינים אחרים שיש להסדירם

עניין נוסף שיש לבחון אותו הוא קיומם של חובות לרשויות שונות. כך לשם הדוגמא, יש לבצע בחינה לקיומם של חובות ארנונה, חובות שוטפים בגין השימוש בנכס, קיומן של חריגות בניה או שימושים חורגים בנכס שטרם הוסדרו וכיו"ב. בחינה זו שתבוצע מראש תוכל להעמיד את המוכר בפני התמונה המלאה, וכך יוכל לבחון אילו תשלומים יש להסדיר מראש, אילו פעולות תכנוניות או אחרות יש לנקוט בהן בכדי לצמצם חשיפה מול הרשויות.

עניינים נוספים שיש לבחון הם האם הנכס רשום על שם המוכר במרשמים השונים או שיש לבצע הסדרת של זכויות המוכר, קיומם של שעבודים או רישומים אחרים אשר יכולים להגביל את העברת הזכויות בנכס על שם הקונה תוך בחינת כלל הפעולות והעלויות שיידרשו לצורך הסרת המגבלות וכיו"ב.

לעתים בחינה זו אף תביא לשינוי מתווה העסקה הרצויה מבחינת המוכר, הסדרת הליקויים או החובות טרם יציאה למכירה, וכמובן - תמחור העסקה בהתאם.

יתרונות ביצוע הבדיקות המקדימות טרם יציאה לדרך

לאור כל האמור, הרי שבחינת כלל ההיבטים השונים להם יידרש המוכר במסגרת העסקה, לרבות ענייני מיסוי, הסדרת חובות ועניינים אחרים, תביא את המוכר למצב שבו הוא יוכל לתמחר את הנכס לאחר שנשקלו כלל השיקולים הרלוונטיים ונלקחו בחשבון כלל ההוצאות, מכל הסוגים, שמוכר עלול להידרש להן.

כמו כן, בחינת כלל ההיבטים השונים טרם יציאה למכירה, יביא בהכרח לניהול משא ומתן מושכל יותר עם הקונה הפוטנציאלי, תוך בניית אסטרטגיות מתאימות לשלב המשא ומתן אל מול הרוכש, תוך שיש בידינו את כלל המידע הרלוונטי. לא פעם מתרחשים מצבים בם מוכרים שלא שוקלים את כלל ההיבטים, מופתעים בשלבים כאלו או אחרים במהלך משא ומתן מתקדם מאוד עם רוכש, מה שבהכרח יכול לעכב את ביצוע העסקה, לפגוע במשא ומתן ולעתים אף לטרפדו כליל.

לעתים, בחינת כלל ההיבטים אף תביא מוכרים, בנסיבות מסוימות, לבצע עסקה שונה לחלוטין מזו שחשבו עליה במקור.

בנוסף, בבחינת כלל ההיבטים והמשמעויות יכולה למנוע חילוקי דעות לאחר חתימת העסקה, שכן המוכר יוכל לפעול להסדרת כל הדרוש הסדרה, במסגרת המשא ומתן עצמו, תוך עריכת הסכם המכר בין הצדדים בהתאם. כך לדוגמא, מוכר שלא בדק האם קיימות חריגות בניה בנכס, עלול למצוא את עצמו בפני התמודדות עם טענות שונות מצד הקונה והרשויות. עניין נוסף הוא תכנון מס לא נכון, אשר לעתים יכול לגרור את המוכר בחיובי מס גבוהים, ולעתים מיותרים, שהיו יכולים להימנע או לקטון באופן משמעותי, לו היה המוכר מבצע את כלל הבדיקות והבחינות טרם תחילת המשא ומתן וחתימה על הסכם המכר.

בחינת ההיבטים השונים בביצוע עסקה במקרקעין דורשת מומחיות רבה, ידע נרחב והתעדכנות שוטפת מול המצב המשפטי הקיים. משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי מוכרים בעניינים אלו, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.