במושבים ברחבי הארץ קיימים משקי עזר. משקי עזר הינם מגרשים שהוקצו ע"י האגודה השיתופית באותו מושב ואינם מהווים "נחלה".
מנקודת מוצא זו נגזרת ההתייחסות מצד רמ"י כלפי משקי עזר, השונה מהתייחסותה ל'נחלה'. ההתייחסות למשק עזר שונה הן בהיבט המשפטי, הן בהיבט סוגיות המס, והן בהיבט התכנוני – בכל 3 היבטים אלה, התייחסותן של הרשויות בכלל ושל רמ"י בפרט למשק עזר שונה בתכלית מהתייחסותן לנחלה.
לעניין משקי העזר, קיימות בקובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל (להלן – "קובץ ההחלטות"), מספר הוראות רלוונטיות, בין השאר הוראה מס' 8.14 על סעיפיה הקטנים.
הוראה זו מסדירה וקובעת, בין היתר, את הצורך בחתימת הסכם חכירה אישי עם בעל/ת הזכויות וכן את אופן הסדרת הרישום של משק עזר, רישום שכל עוד לא מוסדר כאמור, אינו מאפשר לקדם כל פעולה בקשר למשק העזר, כמפורט להלן.
בין משקי העזר אשר בטיפול משרדנו, כבר בשלב הראשוני של בדיקת הזכויות מתברר [ברוב המוחלט של המקרים], כי החלקה הספציפית אשר עליה נמצא משק העזר רשומה בבעלות המדינה ולא רשומה חכירה ע"ש בעלי הזכויות. זאת, גם במקרים שקיימת תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר) מאושרת.
חשוב להבין כי במקרים אלו, וכל עוד לא נחתם הסכם חכירה אישי וכן לא הושלם הרישום הראשוני של זכויות החכירה באותו משק עזר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) (להלן – "הרישום הראשוני") ככלל רמ"י לא מקדמת שום פעולה בקשר למשק העזר לרבות אך לא רק, לא ביצוע הסדרה, לא העברת זכויות בכל דרך שהיא, ולא רישום משכנתא וכיו"ב [ההוראה הנוספת הרלוונטית בעניין זה הינה סעיף 5.6 לנוהל מס' B37.09 – פעולות במשקי עזר].
על מנת לבצע את הרישום הראשוני של אותו משק עזר, כאמור, נדרשות 2 פעולות עיקריות:
הראשונה - גריעת המגרש משטח המשבצת של האגודה וחתימת הסכם חכירה ישיר (אישי) בין בעלי הזכויות במשק העזר לבין רמ"י, לפי כללי האגודה. ההוראה הרלוונטית לעניין זה היא הוראה מס' 8.14.8 (ה) לקובץ ההחלטות. אלא שברוב המקרים, גריעת המגרש המיועד למשק עזר הינה פעולה מורכבת, בייחוד במקרה בו בעליו המיועד של משק העזר הוא חבר אגודה, כך שהליך גריעת המגרש ממשבצת האגודה (וחתימת הסכם חכירה ישיר עם רמ"י), מחייב שאותו בעל הזכויות המיועד במשק העזר, אומנם ישמור על מעמדו כחבר באגודה אך בעוד שעד עתה מעמדו התבסס על הסכם המשבצת, מכאן ואילך מעמדו כחבר באגודה יתבסס על זכויותיו שיירשמו באותו משק עזר בהסדר מול האגודה.
השנייה - רישום זכות החכירה של משק העזר בלשכת רישום המקרקעין, באופן שיהפוך את בעליו המיועד של משק העזר לבעל זכות קניינית (ולא רק של בר רשות). לאחר ביצוע גריעת המגרש משטח משבצת האגודה וחתימת הסכם חכירה ישיר (אישי) מול רמ"י ביחס למשק העזר, נדרש כאמור להשלים את הרישום של זכויותיו של בעל הזכויות המיועד במשק העזר בלשכת רישום המקרקעין.
אלא שבמקרים רבים, על מנת לבצע את הרישום בטאבו כאמור, נדרש להתחקות אחר אישורי המיסים ההיסטוריים בקשר עם משק העזר, ולהמציאם לטאבו על מנת לבצע את הרישום. התחקות ואיתור מסמכים היסטוריים אלה מחייבים בירור מקיף בארכיון האגודה לגבי תאריך רכישה מקורי, וכן נקיטת פעולות מול מיסוי מקרקעין לצורך איתור אישורי המיסים בגין עסקת המקור.
מניסיון משרדנו, בדרך כלל האגודות מנהלות רישום של העסקאות ההיסטוריות, מיום הקצאת הקרקע לראשונה, כך שניתן לעקוב אחר שרשרת העסקאות לאורך השנים במסמכי האגודה. לאחר איסוף ואיתור המסמכים כאמור, יש לגשת עם המסמכים למיסוי מקרקעין [במחוז] על מנת לאתר את אישורי המיסים בקשר עם העסקאות אשר בוצעו.
ברור כי טיפול בעניין מורכב זה, על היבטיו ושלביו השונים, מחייב ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם הנהלים וההוראות השונות, לרבות ניסיון פרקטי בפנייה פרונטלית לפי הצורך ו/או הוצאת מכתבי דרישה מפורטים לצורך קבלת המסמכים ו/או רישום המגרש כאמור. נבהיר שוב ונחדד כי ללא ביצוע הליך הרישום הראשוני כאמור, רמ"י ככלל לא תקדם כל פעולה משפטית בקשר עם משק העזר.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב. בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין .
משרד עורכי הדין אביעד איטח ושות' בעל ניסיון של כ-20 שנה בייצוג בתיקים שונים ומגוונים במגזר החקלאי בכל רחבי הארץ, כגון: עסקאות מכירה/רכישה של נחלות, משקי עזר והרחבות, הסכמי השבה מול רמ"י, הליכי הסדרה, עריכת צוואות, עסקאות תעסוקה, תביעות לפירוק שיתוף, פיצול מגרש מנחלה ועריכת הסכמים פנים משפחתיים, הסדרת סוגיות מורכבות באגודות שיתופיות, ייצוג אגודות שיתופיות ועוד.
ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.
אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-623-6130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.
תגובות